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爱乐透彩票2023-01-31 16:05

房地产全面洗牌后如何走?地产大佬们这样说******

  作者:孙梦凡

  时光更迭,新旧年交替之际,地产大佬相继发声展望未来。

  近日来,碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者,均通过新年致辞的方式,总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

  “对房地产行业来说,考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

  “全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式,着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

  “当前相关利好正在陆续出台,但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝,机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能,拥抱更可期的未来。”

  一众地产大佬不讳言过去一年的挑战,不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上,“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及,随着地产利好政策陆续出台,房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力,房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

  前所未有的洗牌之年

  2022年,房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

  中指研究院数据显示,2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌,新房价格为时隔7年后的首次下跌,二手房连续下跌8个月,新房连续下跌6个月,七成城市累计下跌。

  商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成,绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月,重点100城成交面积小幅回升,环比增长6.0%,但同比降幅扩大至超三成,降幅有所扩大,政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

  与此同时,虽有多重融资利好政策出台,房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测,2022年1月份至11月份,房地产企业非银融资总额7796.3亿元,同比下降51.7%。百强房企中,有约40家发生债务违约。

  回望这一年,诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称,过去的2022年,是中国房地产行业极其艰辛的一年,众多同行遭遇前所未有的挑战,在至暗中艰难求索。同时,2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

  上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示,对于房地产行业来说,考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代,但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

  华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到,2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”,趋势转折、市场收缩、格局重塑。

  五矿地产董事长何剑波表示,受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响,房企面临的困难和挑战前所未有。

  积极保交楼、开拓融资渠道,成为大多数房企去年的工作重点。

  碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称,2022年碧桂园已累计交付近70万套房,其中前三季度交付约占全国同期交付量20%,相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时,集团融资渠道保持畅通,并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

  恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称,2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工,全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年,只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务,偿还各种债务、化解风险。”

  李欣称,2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划,华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市,成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT;搭建绿色金融框架,全年获取ESG贷款近200亿港元。

  市场全面复苏尚需时日

  如今房企面临的艰难处境,一方面来自融资,一方面源于销售。

  为拓展房企对外融资渠道,监管已全方位出台政策。中指研究院称,从近期的政策组合可看出,资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系,在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后,开始大力解决行业的两个根本性问题:资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

  信贷资金是房企最主要的融资构成,也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来,据不完全统计,近期有120多家房地产企业获得银行授信,60余家银行机构落实政策精神,积极向房企授信,总额度超过4.8万亿元。

  在发债融资方面,随着增信政策一再优化,民企发债融资快速落地,目前已有越来越多的房企递交发行计划,增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”,帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后,也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

  在销售需求端,多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策,12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后,佛山、东莞也全面放开限购。1月3日,河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

  对这一系列政策暖风,房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

  “当前相关利好正在陆续出台,但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝,机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力,发扬进取精神,锻造高效有活力的组织队伍,优化经营能力,提升财务安全意识,方能蓄积可持续发展的势能,拥抱更可期的未来。”李华表示。

  李华指出,2023年卓越集团将围绕四大方面展开,进一步深耕大湾区主场,夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位;同时更加有重点有策略地布局长三角,聚焦城市更新业务,并坚定履行社会责任,增强队伍活力。

  朱静表示,新的一年,房住不炒、保民生依然是行业发展主基调,房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时,行业发展在短期内将继续面临各种难与坎:整体的经济面较为脆弱,信心恢复仍需要一段时间;房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解;购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望;地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

  在上述行业环境下,上坤将加速业务重构和转型升级,加大对“共建管理”新赛道的探索,形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式,逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目,促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

  路劲集团主席单伟彪表示,行业短期内仍然面临困难局面,2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长,未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落,路劲必须做好准备,应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内,也会采取灵活手段,适当调整发展速度,并视未来市场变化做出及时反应。

  莫斌提出,碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训,坚持以客户为中心,以市场为导向,加强组织和人才建设,探索房地产新发展模式,着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时,全面提升产品和服务质量,全力参与保障性住房等代管代建,为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

  李欣表示,华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展,探索城市运营管理生意模式;打赢打好“库存去化”攻坚战,积极、审慎、高效推进收并购;打造职能集约共享平台,加强城市公司全价值链组织能力建设,以组织能力的确定性应对市场的不确定性,坚决完成全年业绩目标。

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数字教科书:教育转型发展的必选项******

  【世界教育之窗】

  作者:牛楠森(中国教育科学研究院基础教育研究所副研究员)

  新一轮科技革命和产业变革深入发展,全球经济越来越呈现数字化特征,因而世界各国都把数字化作为经济发展重点,覆盖经济社会发展全领域。教育作为影响国家当下和未来政治经济社会全方位发展的重要因素,更是数字化转型发展的关键领域。新冠肺炎疫情的发展,也使得线上线下混合学习成为全球教育不得不采用的新形态。可以说,顺应经济数字发展要求,满足学生不受时空限制的大规模学习需求,教育数字化转型已成关乎世界各国教育生存发展的必选项。

  数字化教材的开发与使用是教育数字化转型的撬动因素之一。数字化教材,即以数字形态存在、可装载于数字终端阅读、可动态更新内容、可及时记录交互轨迹的新型学习材料。数字教材是国家教材的新类型,既有教材的一般属性,即它是关联教与学的核心纽带,是国家教育方针的落实载体,也有信息技术产品的一般属性,即开放性、个性化、交互性等。因而,数字化教材被视为撬动课堂教学改革及教育改革的重要支点,是教育数字化转型的重要抓手。世界各国基于各自国情基础和需要,积极探索数字教科书的应用、推广、师资培训、使用效果和评价指标,以构建本国的数字教科书使用体系,保障数字教科书的科学有效使用。

  政府是数字教科书的主要推动者

  数字教科书不同于一般的数字教育资源,隶属于教科书系列,事关“培养什么人,为谁培养人”的问题。因此,世界各国多由政府直接或间接通过专项计划的形式来推广本国数字教科书的使用。

  韩国是世界上较早推行数字教科书且已有成效的国家之一。这同韩国政府二十年来的持续推行密不可分。早在2002—2006年,韩国政府便开始探索建立数字教科书模型。2007年,韩国教育部宣布实施中长期“数字教科书商业推广计划(2007—2011)”,开始进行数字教科书试点,测试数字教科书应用于课堂教学的有效性。2011年,韩国教育部宣布“促进智慧教育的行动计划”,主要任务便是开发和应用数字教科书。2013年,韩国宣布“数字教科书开发和调整计划”,正式启用数字教科书教学,课堂上数字教科书与纸质教科书并行使用。2016年,韩国教育部公布“基于2015年修订课程方案的国家指定/授权中小学数字教科书分类(提案)”,开发易于实施、以学习者为中心、多媒体分级的数字教科书。2018年,数字教科书逐步在普通学校全面推广和应用。根据韩国教育研究信息院2021年发布的教育白皮书,从2014年到2021年,韩国全境使用数字教科书的中小学由163所增长到10755所。

  法国政府较为重视在农村地区推行数字教科书,以提高农村地区教育质量和全国的教育公平水平。2009年,法国政府拨发专项资金用于支持农村地区的教育信息化发展,即“数字农村学校项目”主要用于农村的数字化基础设施建设。同年,法国政府推行了一项数字教科书试点计划,向来自12个学区的69所初中的一、二年级学生提供数字教科书,包括法语、历史、地理、数学、物理、化学等学科。该项目于2016年5月结束,累计为15000多名学生和1500多名教师提供了数字教科书。2016年,法国教育部又联合投资总署实施“创新的数字学校和农村计划”,用于支持农村地区小学的教育数字化创新发展,进一步完善农村地区学校的带宽等信息化基础设施建设。法国教育部下属的教学项目、教师专业发展和数字发展办公室负责数字教科书推广相关工作,如开发在线平台、组织教师培训并提供多学科课程教育资源。

  美国的数字教科书推广也是政府行为,但由州政府先发起,联邦政府支持肯定,再颁布全国计划。美国第一个数字教科书项目,是时任加利福尼亚州州长阿诺德·施瓦辛格于2009年提出的“免费数字教科书计划”,同年,加州法案通过允许K-12公立学区为学生提供数字教科书的规定,允许地方购买达到国家规定的幼儿园和1—8年级数字教科书,以及达到州政府标准的9—12年级数字教科书。2012年10月,时任美国教育部部长阿恩·邓肯呼吁全国学校尽快采用数字教科书。随后,美国教育部与联邦通讯委员会颁布《数字教科书指导手册》,构建了数字教科书建设的系统框架,用于指导全美的数字教科书事业发展。但美国政府并未全权领导和推动数字教科书事宜,2001年成立的美国国家教育技术总监协会是主要的执行推动者,该协会以推动全美教科书电子化为使命,并同美国各州和地方政府形成长效合作机制,发布《美国数字化教科书发展报告》,提供相关的数字教科书资源和软件,引领和支持各州的数字教科书发展。

  数字教科书有效运行需要持续投入

  数字教科书的数字属性,对国家信息化水平、校园和家庭信息化条件、终端设备等均提出了要求。同时,信息技术发展迅速,基础设施更新换代率极高,进一步抬高了数字教科书的使用成本。面对这个客观现实,各国的应对策略不同,但均持多元路径、积极投入的态度。

  法国在“数字教育战略”规划下,为加强学生数字能力、促进教师专业发展和激发教学创新,在学校的数字化基础设施和设备上投入了大量资金,2013—2017年便投入了约23亿欧元,为中小学师生配备高水平的数字化和网络数字设备。

  德国2019年正式启动“中小学数字化协议”项目,计划此后五年每年投入5亿欧元用于学校信息化平台建设。2020年,德国在向欧盟提交的《国家恢复和复原力计划》申请中,明确设置了专项资金支持“教育数字化”计划,用于教师数字教育资源和数字技能的数字设备支出,以及开发德国数字教育平台。

  韩国科技部发布《2021年数字新政行动计划》,将资助128亿韩元为“教科书试点项目”完善硬件设施,为累计270000间中小学教室安装高性能Wi-Fi,提供约80000台平板电脑。此外,为丰富数字教科书内容,韩国也在积极推进完善《促进远程教育框架法》的立法工作,并修订《教育用著作权作品指南》以扩大中小学教育用著作权作品范围。

  数字教科书进入学校的两种路径

  不同国家的数字教科书开发模式不同,也会影响数字教科书进入学校的方式。

  在韩国,数字教科书是由教育部主导开发与部分授权相结合。根据课程和学习阶段,数字教科书有不同的授权和批准系统,基于“2015年修订课程方案”,小学三、四年级的社会研究和科学科目由国家指定开发,初中一年级的社会研究和科学科目由私人出版商开发、政府部门验收授权后投入使用。因而,在经历了国家主导开发或授权审查后的数字教科书,可以直接推行至学校。当然,这种推行并非是全面铺开,而是试点制逐步推行。2007年,在数字教科书推行的初始阶段,韩国教育部选择了小学五、六年级的部分科目,首期选了20个试点学校,后扩大到100所。至2020年,韩国教育部的报告表明,小学三、四年级、初中一年级的社会研究、科学、英语科目,小学五、六年级和初中一到三年级的社会研究、科学和英语,以及高中三年的英语科目,都应用了国家授权的数字教科书。换言之,除了小学低段的一、二年级,整个基础教育阶段其余年级的部分学科已经应用数字教科书。

  在美国,各州政府会参考美国国家教育技术总监协会提供的数字教科书采购指南,组织相关部门对出版商开发的数字教科书进行审核,通过后投入学校使用。以加利福尼亚州为例,教学质量委员会作为州教育部门的咨询机构,负责监管数字教科书评审、建议和任命专家审查小组成员,小组成员一般包括教师、管理人员等教学评审专家,以及专门负责内容审查的专家。教学质量委员会在参考专家审查意见的基础上,为州政府提交数字教科书审查报告。与此同时,教学质量委员会还会收集整理公众对数字教科书的审阅和评论,并撰写研究报告。州政府综合这两份报告,并召开三次公开听证会,充分考虑民众意见后,发布教科书采购清单,供所在州和地区的学校参考。

  数字教科书对学生的多元成效

  从理论上来说,数字教科书可以通过互动性和多媒体功能,帮助学生更好掌握相关知识,也可以增强学生的信息素养,帮助他们适应数字化社会等。换言之,只有对学生发展真正起到独特而不可替代的作用,才是数字教科书存在和发展的根本依据。

  韩国学者使用个案研究、访谈观察等实证研究方法来探究数字教科书对学生的影响。他们发现,在课堂上使用数字教科书的学生在学业成绩、解决问题能力方面要高于使用纸质教科书的学生,数字教科书也有助于提升学生的学习态度、兴趣、动机和自学能力,对学生学习动机的影响要高于对学生成绩的影响。具体来说,随着学生使用数字教科书的时间和频率的增加,学生将获得多方面提升:一是自主学习能力提高,如学生能为自己制定计划,并按照计划进行,同时,设定优先级并首先做重要的事情;二是创新与创造能力显著提高,学生能运用创新思维和方法解决问题等;三是信息素养有所提升,如学生可以收集学习所需信息、用收集到的信息弥补知识空缺。此外,研究发现,教师对数字教科书使用的热情越高,学生的信息素养能力也越高,但与学生的自主学习能力、创新创造能力之间并无显著相关。

  关于“数字教科书的使用能够显著提升学生学习动机”这一结论,在美国和英国也得到证实。美国学者通过为处于成绩上游、中游和下游的小学一年级学生提供数字化书籍,再采用问卷调查和一对一访谈的方式,发现使用数字教科书提高了学生学习动机水平。英国学者对11—12岁的小学生进行分组实验研究发现,相较在课堂教学中使用纸质教科书的对照组,使用数字教科书学生的小组成绩和个人成绩更高,学习态度也更积极,学习动机水平更高。

  多路径提升教师数字教科书教学能力

  数字教科书并非传统纸质教科书的数字化,它是一种新型的教学载体,对教师的学科知识、知识跨度,信息素养、教学整合能力都提出了更高要求,对其所习惯的传统教学方式也提出了挑战。数字教科书的推广过程,也是教师教学能力的转型过程,所谓老路走不到新目的地,因而各国纷纷采取积极策略提高教师的数字教科书教学能力。

  美国国家教育技术总监协会提出,各州和地区必须为教师提供专业的信息化培训课程,内容涉及资源使用培训、同伴辅导、持续的专业学习等;培训目的在于让教师有能力选择符合课程标准、支持所有学生使用的数字教科书,持续提高教师信息化素养。

  为提升教师数字化水平和技能,法国采取了培训与认证两种路径并行的方式。在项目培训方面,既有专门的数字化培训项目,如法国的“教育数字领地”计划将教师培训作为关键措施之一,根据教师个体需求、背景和专业知识水平,将数字化技术作为培训主题;也有一般类的教师专业发展培训中的“信息化”专题,自愿选择该专题的教师比例从2013年的39.8%增加到2018年的50.2%。在资格认证方面,2007年,法国教育部以教育法令的形式颁布了中小学教师专业能力标准,将信息与通信能力纳入教师十大必备专业能力,只有获得国家规定的计算机与网络二级认证证书,才有机会获得教师资格证。

  韩国多措并举提升教师数字化教学能力。首先,制定专门的数字教科书培训计划,派遣指导顾问入校提供现场培训。其次,学校自主建设校内数字教科书学习社群,在学习社群里,教师自愿贡献优秀案例并进行经验交流,以学习共同体的方式提升数字教科书应用能力。另外,2021年,支持教师信息通信技术能力提升的在线平台ITDA交付使用,为教师提供了更丰富的数字教科书资源,更为开放的交流平台。

  (本文系国家社科基金教育学重点课题“新时代五育融合实践路径与评价改革研究”)

  《光明日报》( 2023年01月05日 14版)

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